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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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改革供地制度 发展公共住房——关于三三制房改方案的建议  

2009-03-23 08:46:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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改革供地制度发展公共住房

——关于三三制房改方案的建议

 

“我国市场化的住房价格飞涨,除了极少数高收入家庭外,几乎所有家庭都难以承受,因此房价已经到了必须调整的时候。”(《住房部部长姜伟新:几乎所有家庭都难承受高房价》,载2009226 新华网)面对这种严峻的形势,我们必须从住房制度上找出根本原因,有针对性地进行深入的改革。

创新型的民生住房制度,必须以住有所居和住房是准公共产品为理论基础。面对低收入、中等收入和高收入三类家庭,应该有三类不同的住房制度和与之相适应的三种住房供地制度。目前,面向低收入家庭的非市场化保障性住房制度和面向高收入家庭的市场化商品住房制度已经建立起来了,但是面向中等收入家庭的准市场化公共住房制度缺位,使本该具有三个环节构成的整个住房制度链条严重脱节。深化住房制度改革,就是要补上这个环节,建立起一个既能让低、中、高收入家庭基本满意,又能让地方政府和开发商基本接受的、完整的民生住房制度。

我提出的深化房改路线图的三个环节是:第一,建立保障性住房制度。以政府划拨方式供地,由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性机构和开发商共同参与,户型建筑面积控制在60平方米以内,解决占城市总人口20%左右低收入家庭的住房问题。第二,建立公共住房制度。公共住房,是非营利公益性机构建设的成本价准市场化住房和开发商建设的利润率不超过5%的平价准市场化住房。公共住房制度,是以“三定两竞”(定地价、定建房标准、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合方案优秀者得)的方式供地,由非营利公益性机构和开发商共同参与,户型建筑面积控制在90平方米以内,向占城市总人口50~60%中等收入家庭提供成本价或平价住房的制度。第三,完善商品住房制度。仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型建筑面积和房价自主确定,满足占城市总人口20%左右高收入家庭的住房需求。概括起来就是“三类住房制度,三种供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制房改方案”,改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的符合国情的住房供应体系。

三三制房改方案的制度创新主要体现在建立公共住房制度上,其中改革供地制度是必要条件,发展公共住房是最终目的。

一、改革供地制度和发展公共住房的具体建议

1、确定公共住房供地指标

地方政府要将每年的住房供地计划分为三个部分,一是保障性住房用地;二是将保障性住房供地之外的住房用地指标拿出60%左右作为公共住房用地;三是将其余的40%左右用于商品住房用地。

2、创新公共住房供地招标方式

以限价房的某些作法为参考,公共住房用地以招标底价为准,采取“定地价、定建房标准、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合方案优秀者得” 的办法进行住房用地招标,简称“三定两竞”供地招标方式。

3、多层住房户型建筑面积控制在90平方米以内

小高层和高层住房户型建筑面积可以控制在100平方米以内。

4、动员社会力量参与公共住房建设

鼓励大企业、企业协会、社会团体、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和非盈利公益性建房机构,与开发商展开竞争,共同参与公共住房建设。

5、实行一户一宅制度

公共住房只出售给在本市工作满两年且购买第一套自住房的无房户和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭,以实现社会公平,满足中产阶级家庭的住房需求,减少对于商品住房市场的冲击。

二、改革供地制度和发展公共住房的必要性和紧迫性

1、有利于房地产市场的稳定健康发展

中央政府土地住房主管部门和地方政府都不应该寄希望于开发商降价和房价的自然调整,必须主动出击,从改革供地制度和发展公共住房入手,在实现中产阶级家庭买得起住房的同时,促进房地产市场稳定健康发展,取得事半功倍、一举两得的效果。

“三定两竞”改革基本上把房价确定下来了,给了购房人明确的房价预期,避免了乱涨价的问题。在这种制度下,只要公共住房确定的地价是合理的,房价就是合理的。在公共住房房价稳定合理的基础上,就会产生连锁反应和制衡机制,商品住房房价的稳定合理就是可以预期的。这样,住房市场就会被激活,住房需求就会被释放,住房交易量就会上升,整个房地产市场的稳定健康发展就有了保证,并会带动相关产业的巨大发展。

2、有利于明确地方政府和开发商的责任

实行“三定两竞”的公共住房供地招标方式,明确了政府和开发商各自的责任,增加了公共住房成本的透明度,避免了相互推诿、打口水仗,有利于人民群众和社会各界的监督检查。

3、有利于保证地方政府稳定的土地财政收入

实行“三定两竞”的公共住房供地招标方式,以合理的地价和房价以及住宅合作社参与竞争,保证了公共住房用地不会流拍。同时,带动了商品住房房价趋向合理,其供地也不会流拍,使地方政府有了稳定的土地财政收入。

4、有利于动员社会力量共同参与公共住房建设

动员社会力量参与公共住房建设是国际惯例,对于解决中低收入家庭住房问题很有帮助。实行“三定两竞”的公共住房供地招标方式,可以调动大企业、企业协会、社会团体、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和非盈利公益性建房机构的积极性,动员社会力量共同参与公共住房建设,打破开发商一支队伍独家垄断住房市场的局面,形成良性互动、良性竞争和良性循环。

5、有利于中产阶级家庭买得起住房

在保障性住房制度建立起来以后,中产阶级成了现行住房制度的最大受害者,甚至于到了“一套房子消灭一个中产阶级”的程度。一套房子,首付掏空了上代人的积蓄,分期付款让这代人没有什么积蓄。中产阶级是国家稳定的基础,解决中产阶级住房问题是各国政府制定住房政策首先要考虑的因素,可承受才可行,买得起才是硬道理。中国已经进入了人均GDP达到3 000美元的时代,东部沿海地区的一些省份和城市人均GDP达到了5 000美元以上,然而中产阶级家庭却为买不起房子而发愁,这种现象不能再继续下去了。实行“三定两竞”的公共住房供地招标方式,以合理的地价和房价保证了中产阶级家庭能够买得起住房,过上安居乐业的生活,是人民之幸,国家之福,是国家稳定和谐、长治久安的基础,不可掉以轻心。

6、有利于扩大内需和增加就业

各级政府和开发商都应当懂得,仅仅依靠拉高房价拉动的经济增长实际上只是一个金钱游戏,政府和开发商利用高价商品房这台“超级提款机”,只会吸干几代民众和其他产业的收入和财富,并不能增加整个社会的实体经济总量和物质基础,是建立在沙滩上的高楼大厦,这种虚假繁荣不可能持久。目前在民众和社会各界广泛流传的“房地产绑架了中国经济,地方绑架了中央”的说法绝非空穴来风,地方政府和开发商这两个在房地产开发中的最大赢家应当警醒。须知吸干了老百姓的钱脉,也就断了政府和商家的血脉。只有地方政府不与民争利,开发商利益集团不过于贪婪,共同努力使地价房价都合理,中产阶级家庭才能买得起房,才能安居乐业,消费能力才能得到充分释放,扩大内需才能落到实处。同时,拉动相关产业蓬勃发展和整个社会的充分就业,整个中国才能出现一个国泰民安、欣欣向荣的和谐社会。

7、有利于城镇化顺利进行

房价居高不下严重阻碍了我国城镇化的进程。实行“三定两竞”的公共住房供地招标方式,才能以合理的地价和房价为进城务工经商的新市民提供公共住房住房和公共租赁住房,让他们住有所居,安居乐业,保证我国城镇化的顺利进行,实现全面小康的宏伟目标。

8、有利于保证住房质量

建房标准已经在招标时就有了明确规定,施工、监理、验收和购房人都有了统一的标准,避免了责任不清的问题。

三、改革供地制度和发展公共住房的可行性

1、深化房改条件已经成熟

首先是全国人民呼声强烈,其次是高层看法空前一致,再次是房地产业界已经达成共识,改革现行住房制度的条件已经成熟,机不可失,时不我待。必须进行住房制度上的彻底改革,从住房制度层面根本改变地价和房价非理性上涨赖以生存的基础。如果贻误时机,在现有住房制度框架内,地方政府和开发商仍然具有推高房价的强烈愿望和手段,待商品住房开工量急剧萎缩和经济有所好转之后,房价还会继续非理性上涨,形成恶性循环。

2、“三控措施”降低房价是开发商中有识之士的强烈要求

全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印先生在今年两会期间对记者说,当前我国房价有五大交易成本,具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高,和后三大成本不断飙升有关。我建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润“三控措施”来降低房价,政府能够让利,控制地价在一定范围内,国家能够减免一定税费,使整个成本下降一部分。企业让利一部分,有一个合理的利润空间,如果地价、税费、企业利润三方面下降,整个房价才可以下降。这三个方面下降后,房价会控制在一个比较合理的范围内,长期会稳定。许家印又说:虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业,但利润也应控制在合理的区间,房价大起大落,不利于房地产企业的长期健康发展。因此,房地产企业在销售时,应该把利润空间控制在合理范围,国际惯例通常是不超过5%,国内很多企业的利润空间还是比较大的。(见《许家印:公司获微利即可 地产利润不要超过5% 》,焦点房地产网 20090318 来源:北京晨报 邢飞)

许家印先生的至理名言振聋发聩,希望各级政府制定住房政策的官员和开发商都应当听得进去,不要当作耳旁风。如果说连开发商中的有识之士都愿意这样做,人民政府却无动于衷,岂非严重违背了“情为民所系,权为民所用,利为民所谋”的宗旨?还谈什么学习实践科学发展观?

3、改革供地制度和发展公共住房具有法律依据和政策基础

社会主义土地国有的优越性决定了人民政府可以调控地价,进而可以调控公共住房的房价。各级人民政府必须负起平抑房价的责任,直接通过稳定和调控地价来稳定和调控公共住房的房价,进而间接调控商品住房房价,改善居民住房消费结构,使房价收入比基本达到符合中国国情和世界惯例的水平,不得任凭市场调节普通民宅房价而无所作为。更不得偏离国有土地的社会主义属性,出于政府的利益和某些利益集团的利益,非理性抬高住房供地地价,侵害公众的利益和住房权。

4、改革供地制度和发展公共住房有益无害,何乐而不为?

这项改革一定能够促进房地产业稳定健康发展,会给利益相关各方都带来长远的好处是毋庸置疑的。除了前面的分析以外,实行这种改革还具有简便易行的特点,也不会给现有的商品住房市场带来太大的冲击。在商品住房市场上,开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润率,政府也会增加土地财政收入。短期看会带动高房价的合理下行,但是也封杀了商品住房房价非理性下跌的空间,无论短期还是中长期都会给各方带来利益,而不会损害各方的利益。

5、三点建议:

1)建议国土资源部与住房和城乡建设部,提出改革供地制度和发展公共住房的办法并尽快发布执行。

2)建议在北京市进行试点。2009年北京市“两会”期间,北京市市长郭金龙表示,北京房地产市场一味偏重高端房不符合当前的市场需求。而北京市副市长陈刚更明确表示,北京最缺每平方米6000~8000元的中档房屋,中档住房将成为今年建设重点,以满足工薪阶层需求。未来北京中档住房的市场份额要占房地产市场的60%~70%。北京市委副书记王安顺提到房价问题时强调,应该想办法降低土地出让金,开发商再减少一点利润空间,让房价降下来,让老百姓买得起房子。政府明确表示,北京限价房不停建,而且2009年继续建设650万平方米限价房。据了解,北京今年新建中档住房将以限价商品房的名义向市民出售,并将在未来几年内逐渐覆盖全市大部分有购买首套房需求的居民。北京市政府将通过减税让利等办法,将房价控制在每平方米8000元之下。(见《中国产经新闻报》电子版20090126期)

按照北京市几位主要领导的思路,北京市最有条件进行改革供地制度和发展公共住房的试点,以造福北京市人民,并为全国做出榜样。我们希望有更多的城市进行这样的试点,若如此,国家幸甚!人民幸甚!

3)建议全国人大常委会加快《住宅保障法》的立法。十一届全国人大常委会召开的立法工作会议,已经把《住房保障法》列入立法规划,希望把改革供地制度和发展公共住房作为立法的重要原则,切实保障低收入家庭和中产阶级家庭的住房权。

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