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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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关于改革供地制度发展四定两竞公共住房的建议(一)  

2009-04-11 10:53:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房产业是我国的支柱产业,住房及其产业群在应对国际金融危机和建设全面小康和谐社会的过程中都具有举足轻重的地位。近几年房价飞涨,天怒人怨,归根结底是住房制度不顺,深化房改,理顺住房制度既是保增长、保就业、保民生的当务之急,也是国计民生的长久之计。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

1、改革现行住房制度是全社会的共同呼声

——全国人民呼声强烈。高房价问题始终排在近几年“两会”期间热点问题的前列,八成以上居民认为目前房价依然过高。[i]

——高层看法空前一致。胡锦涛总书记提出“住有所居”。[ii]温家宝总理提出:“经济适用房大多数是面向中产阶级的”;[iii]“积极发展公共租赁住房”。[iv]住房和城乡建设部部长姜伟新公开坦承:“几乎所有家庭都难以承受高房价”。[v]北京、上海的领导也都提出了相同的看法。[vi]

——研究机构主流声音。九成经济学家认为全国平均房价水平过高或较高,希望政府加大保障性住房的投资力度。[vii]全国政协常委厉以< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />宁教授称,现在房价高有三个原因:一是地价和税费占的比重比较大;第二,社会保障房的建设速度满足不了广大人民的需要,他们没有社会保障房可以买,就只好挤到市场上去购买商品房;第三,的确有一部分开发商利润很高。[viii]一份由10多位专家参与完成的《国家住房建设制度(2010-2050)(建议稿)》已报送住房和城乡建设部等相关主管部门,涉及建立城乡一体化住房保障体系、住宅土地使用权的流转与管理等内容。[ix]

——房地产界达成共识。全国工商联在2009年全国政协会上递交的《我国房价为何居高不下》的发言表明,房地产商会代表的开发商利益集团也终于承认房价居高不下及其危害,并提出了改革供地制度、降低地价和税费的要求。[x]

——三控降房价是开发商中有识之士的强烈要求。全国政协委员、恒大地产董事局主席许家印先生在2009年两会期间对记者说,我建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润“三控措施”来降低房价。房地产企业在销售时,应该把利润空间控制在合理范围,国际惯例通常是不超过5%,国内很多企业的利润空间还是比较大的。[xi]

——相关部门和地方政府不能无动于衷。许家印先生的至理名言振聋发聩,希望各级政府制定住房政策的官员和开发商都应当听得进去,不要当作耳旁风,不屑一顾。如果说连开发商中的有识之士都愿意这样做,相关部门和地方政府却无动于衷,岂不是严重违背了“情为民所系,权为民所用,利为民所谋”的宗旨?还谈什么学习实践科学发展观?

——机不可失,时不我待。上至党和国家领导人、主管部门负责人,下至地方政府、开发商和人民群众,对于房价居高不下天怒人怨,对于现行住房制度的严重弊端达成了空前的共识,充分显示了改革现行住房制度的条件已经成熟,机不可失,时不我待。必须从住房制度层面根本改变地价、税费、开发商利润率和房价非理性上涨赖以生存的基础。

——贻误时机地产泡沫还会卷土重来。在现有住房制度框架内,地方政府和开发商仍然具有推高房价的强烈愿望和手段,待商品住房开工量急剧萎缩和经济有所好转之后,房价还会非理性上涨,地产泡沫还会卷土重来,形成恶性循环。有的城市在20093月住房成交量刚刚有所增加,开发商就提价就是证明。

2、三三制房改路线图和四定两竞公共住房改革

——医改方案的启示:摒弃全面市场化,树立住房是准公共产品的执政理念。世上有低收入、中收入和高收入三种人,满足三种人的住房需求,必须有三种不同的住房制度。三种住房制度没有建立起来,其原因不是我国不够发达,而是现行住房制度不公平不合理。就是说,低收入家庭有了日趋完善的非市场化保障性住房制度,高收入家庭有了市场化的商品住房制度,中收入家庭需要的准市场化公共住房制度还没有形成,住房是准公共产品的原则在中产身上没有体现。准市场化的公共住房制度和非营利公益性建房机构缺位,把中产都推向商品住房市场,是造成这种状况的根本原因。面对这种严峻形势,仅仅依靠出台各种调整房价的政策无法从根本上解决问题。制度性缺失必须从制度创新入手,补上缺位的准市场化公共住房制度和非营利公益性建房机构,使本该由三个环节构成的整个住房制度链条不再脱节,建立起一个符合中国国情的民生住房制度。

——三三制房改路线图是:第一,完善保障性住房制度,包括廉租住房制度、经济适用住房制度和经济租赁住房制度。以政府划拨方式供地,由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,户型建筑面积控制在60平方米以内,解决占城市总人口20%左右低收入家庭的住房问题。第二,建立四定两竞公共住房制度,包括公共租赁住房制度。所谓公共住房,就是非营利公益性建房机构建设的成本价准市场化住房和建筑开发商建设的利润率不超过5%的平价准市场化住房,是在限价房的基础上发展完善形成的住房制度。四定两竞公共住房制度,是以定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得的方式招标供地,由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,户型建筑面积控制在90平方米以内,向占城市总人口60%左右中收入家庭提供成本价或平价住房的制度,简称定价房制度或公共住房制度。第三,完善商品住房制度。仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型建筑面积和房价自主确定,满足占城市总人口20%左右高收入家庭的住房需求。概括起来就是“三类住房制度,三种供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制房改路线图”, 改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。

三三制房改路线图的制度创新主要体现在建立公共住房制度上,其中改革供地制度是必要条件,发展四定两竞公共住房是最终目的。

——四定两竞公共住房改革的具体建议:

1)确定公共住房供地指标

地方政府要将每年的住房供地计划分为三个部分,一是保障性住房用地;二是将保障性住房供地之外的住房用地指标拿出60%左右作为公共住房用地,或预约登记,实行订单式供地开发;三是将其余的40%左右用于商品住房用地。

2)创新公共住房供地招标方式

以限价房的某些作法为参考,公共住房用地以招标底价为准,采取“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得” 的办法进行住房用地招标,简称“四定两竞”供地招标方式。

3)多层住房户型建筑面积控制在90平方米以内

小高层和高层住房户型建筑面积可以控制在100平方米以内。

4)动员社会力量参与公共住房建设

鼓励大企业、企业协会、社会团体、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和非盈利公益性建房机构,与开发商展开竞争,共同参与公共住房建设。

5)实行一户一宅的准入制度

公共住房只出售给在本市工作满两年且购买第一套自住房的无房户和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭,以实现社会公平,满足中收入家庭的住房需求。购买公共住房只实行一户一宅的准入制度,不实行退出制度,以简化手续和降低社会管理成本。购买公共住房满两年以后可以出售,也可以再购买商品住房。

6)公共住房与限价房的区别

公共住房和限价房的供应对象虽然都是中收入家庭,但是有很大的不同:

1)供地指标不同。目前限价房的供地指标有限,而公共住房要求从制度上规定将保障性住房供地之外的住房用地指标拿出60%左右作为公共住房用地。

2)供地招标方式不同。限价房采取招拍挂的方式招标,不定地价、建房标准、税费率和利润率,不确定性很大。公共住房采取四定两竞方式招标,保证了地价、建房标准、税费率、利润率和房价的公开透明和稳定性。

3)参与开发的队伍不同。限价房的招标方式从制度上排斥了住宅合作社和非盈利公益性建房机构参与的可能性,形成了开发商业态的垄断经营。公共住房为住宅合作社和非盈利公益性建房机构积极参与开发建设创造了条件,希望形成与开发商的竞争态势,并以民主管理和公开透明的披露开发建设成本赢得购房人的信任。

4)供应对象不同。限价房供应量有限,供应对象限制条件比较多,无法满足中收入家庭需要。公共住房面向包括新市民在内的本市工作满两年且购买第一套自住房的无房户和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭,无其他限制,满足了公共住房服务公众的基本要求。(李明)

 

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