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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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关于改革供地制度发展四定两竞公共住房的建议(二)  

2009-04-11 11:00:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3、以北京市为例的四定两竞公共住房改革定价模式分析< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

1)选取北京市的依据

——北京市政府明确表示不会为高价房托市。2009年北京市“两会”期间,市政府主要负责人在参加各团的分组审议时明确表示,政府不会为高价房托市,调整房地产业的结构才是破解房地产业问题的核心。最终,北京的房地产市场将形成高端、中端和保障型住房三个层次。

——6 000~8 000元的中档房屋将成为建设重点。北京市市长郭金龙表示,北京房地产市场一味偏重高端房不符合当前的市场需求。而北京市副市长陈刚更明确表示,北京最缺每平方米6 000~8 000元的中档房屋,中档住房将成为今年建设重点,以满足工薪阶层需求。未来北京中档住房的市场份额要占房地产市场的60%~70%

——强调政府降低土地出让金和开发商减利润。北京市委副书记王安顺提到房价问题时强调,应该想办法降低土地出让金,开发商再减少一点利润空间,让房价降下来,让老百姓买得起房子。

——限价房不停建。政府明确表示,北京限价房不停建,2009年继续建设650万平方米限价房。据了解,北京今年新建中档住房将以限价商品房的名义向市民出售,并将在未来几年内逐渐覆盖全市大部分有购买首套房需求的居民。北京市政府将通过减税让利等办法,将房价控制在每平方米8 000元之下。[i]

26 000~8 000元四定两竞公共住房定价模式分析

房价由建筑成本、管理成本、土地成本、各类税费和企业利润五部分组成。以售价6 000~8 000/平方米的普通高层住房为例,四定的内容是:

——定建设标准:建筑成本(含配套和绿化等)以2 300/平方米计,分别占房价的38.3~28.8%;管理成本以500/平方米计,分别占房价的8.3~6.3%。二者合计2 800/平方米,有调整余地。

——定地价:土地成本楼面价以2 050~3 660/平方米计,分别占房价的34.2~45.7%,楼面均价2 885/平方米,有调整余地。

——定税费率:各类税费以850~1 140/平方米计,分别占房价的14.2%(见全国工商联《我国房价为何居高不下》),有下调空间。

——定5%利润率:开发商利润分别为300~400/平方米。

四定后,经过竞房价、竞建设方案,综合打分高者得的招标,可以保证6 000 ~8 000/平方米房价公共住房的实现。

3)以北京市2006年地价计算的公共住房定价模式分析

——2006年北京市地价是合理的。2006年北京市住宅用地成交32块,成交均价2 582/平方米,楼面均价2 589/平方米,低于上面我们测定的2 855/平方米的楼面均价。2006年北京老八区经营性土地平均每平方米楼面地价,东城区4 259元,西城区8 267元,崇文区3 691元,宣武区4 110元,朝阳区5 173元,海淀区5 042元,丰台区3967元,石景山区2 948元。[ii]

——以2006年地价计算北京老八区公共住房均价应在万元以下。以丰台区为例,2006年丰台区经营性土地成交8块,共59.6万平方米,规划建筑面积95.34万平方米,楼面均价3 967/平方米。如果按照四定两竞公共住房改革的计算模式,建筑成本与管理成本合计为2 800/平方米,楼面地价3 967/平方米,税费14.2%约为1 190/平方米,开发商5%利润率为418/平方米,这8块土地假如建设公共住房销售均价应为8 375/平方米。而北京老八区2006年招标供地陆续建成的商品住房在2007~2008年的销售均价达到了2万元左右,毛利率甚至达到了100%,每平方米高出的1万元左右大部分成为开发商的暴利,也是民怨沸腾的根源。

4、四定两竞公共住房改革的可行性

1)改革供地制度和发展四定两竞公共住房具有法律依据和政策基础

——我国宪法规定了国有土地公共服务的性质。宪法决定了政府集公权力和唯一的大地主于一身,必须遵守宪法原则,以国有土地服务于公共利益。宪法的人权精神要求各级人民政府必须保障公民的住房权,负起平抑房价的责任,直接通过稳定和调控地价来稳定和调控公共住房的房价,进而间接调控商品住房房价,改善居民住房消费结构,使房价收入比基本达到符合中国国情和世界惯例的水平,不能任凭市场调节普通民宅房价而无所作为,更不能联手开发商推高房价或托市保护高房价,否则就是违宪。[iii]

——这种调控要符合大多数人民的利益。政府调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念,不能偏离国有土地的社会主义属性,更不能利用公权力和唯一的大地主合二为一的身份,出于地方政府的利益和某些利益集团的利益,非理性抬高地价和房价,追逐超额地租,侵害公众的利益和住房权。

2)四定两竞公共住房改革有益无害,请提出反对理由

——有百利而无一害。住房是准公共产品,以“低端有保障,中端买得起,高端有选择” 的原则改革供地制度和发展公共住房,实行“三类住房制度,三种供地方式,三支队伍参与”, 满足全体居民多层次住房需求,有百利而无一害。这项改革一定能够促进房地产业稳定健康发展,会给利益相关各方都带来长远的好处是毋庸置疑的。

——简便易行、改革成本低。除了前面的分析以外,实行这项改革还具有简便易行、改革成本低的特点,不但不需要政府增加投入,也不会给现有的商品住房市场带来太大的冲击。在商品住房市场上,开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润率,政府也会增加土地财政收入。短期看会带动高房价的合理下行,但是也封杀了商品住房房价非理性下跌的空间,无论短期还是中长期都会给各方带来利益,而不会损害各方的长远利益,是一个各方共赢的方案。

——请给出一个反对的理由。在这项改革中,地方政府和开发商理性一小步,中国社会前进一大步。如果反对,请给出一个反对的理由。

3)三点建议:

1)建议国家发改委、国土资源部与住房和城乡建设部,尽快提出四定两竞公共住房改革的具体办法并发布执行。

2)建议在北京市进行试点。按照北京市几位主要领导的思路,北京市最有条件进行四定两竞公共住房改革的试点,以造福北京市人民,并为全国做出榜样。我们希望有更多的城市进行这样的试点,若如此,国家幸甚!人民幸甚!

3)建议全国人大常委会加快《住房保障法》的立法。十一届全国人大常委会召开的立法工作会议,已经把《住房保障法》列入立法规划,希望把改革供地制度和发展四定两竞公共住房作为立法的重要原则写入《住房保障法》,切实保障低收入家庭和中产阶级家庭的住房权。(李明)



[i]《中国产经新闻报》电子版20090126

[ii] 北京市统计局信息咨询中心:《2006年全市房地产开发投资明显回落》,载《首都房地产》2007年第3

[iii] 周珂主编 李明 楚道文副主编:《住宅立法研究》,法律出版社2008年第一版附录《中华人民共和国住宅法草案建议稿》

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