注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

网易考拉推荐
GACHA精选

土地市场巨量"库存"调查:楼市距"地王时代"有多远  

2009-05-25 10:07:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
    新华网北京5月24日电  题:楼市距离“地王时代”有多远?——房屋土地市场巨量“库存”调查 “新华视点”记者李亚彪、李舒、王晔彪

    3月以来中国楼市的“小阳春”,为一直在低谷徘徊的土地市场吹来暖风,久违的竞拍争地“大战”重现上海、北京等地。金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块,超出底价82%;温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交,成为中国“新地王”……近期全国至少有十块土地以非底价成交。一时间,“楼市重回地王时代”“土地争夺战全面打响”的呼声四起。

    然而,记者对房地产市场土地“库存”问题深入调查后发现,国内住宅产业市场化迄今十年间,房地产土地存量超过10亿平方米。毋庸置疑,中国房市面临着前所未有的“去库存化”重任,“重回地王时代”何从谈起?

    “面粉”贵过“面包”

    面对记者,天津振业房地产开发公司副总经理王维民眉头紧锁。2007年,天津振业以10.6亿元竞拍到一块地,8800元的楼面价创下天津“地王”纪录。短暂的风光过后,公司陷入困境。

    “现在,我们周边的3个项目,成品房均价每平方米6000元,比我们的楼面价还低,真正是面粉贵过面包!”王维民说。昔日“地王”成为“烫手山芋”,并非天津振业一家。在上海、福建、广东等地,2008年以来先后出现过退地潮。

    3年前,房地产企业优劣在资本市场上的衡量标准是土地储备量,于是,许多企业把大量资金用于购买土地,带动2006年、2007年出现开发商储备土地高峰,六成房地产上市公司一半的土地存量是这两年积累的。

    到2008年,商品房销售紧缩,“库存”问题凸显。北京市国土资源局局长魏成林说,一方面是持续低迷的房地产市场,一方面是吃到肚子里无法消化的土地,金融危机下不少开发商难以面对巨量土地“库存”。

    国家信息中心首席经济师范剑平认为,我国首次面临房地产“库存”调整。海尔地产集团有限公司董事长卢铿说:“目前,中国房地产发展最大的阻力是存货。”上海一家房地产公司到2008年底拥有2000多万平方米土地储备,如按照当年销售速度,这些地要开发32年。

    那么,国内房地产市场的土地“库存”究竟有多少?著名国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称,1998年至2008年10年间,中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米,截至2008年底,开发量仅为19.4亿平方米,约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

    “整体土地市场仍在调整”

    面对今春以来土地市场频吹暖风,戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为,近期各地土地市场的确开始有所活跃,还有个别溢价幅度较大的收购现象发生,但这种现象并不会普遍发生,较高的负债水平和存货数量,仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复,将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“整体土地市场仍旧处于调整之中。”

    中国指数研究院对全国60个城市土地招拍挂市场供应及成交情况监测显示,今年一季度住宅用地成交量为156宗877万平方米,分别仅为去年同期的33.3%和20.2%。

    SOHO中国董事长潘石屹认为,从上述数据可以看到,巨量土地“库存”压力下,开发商拿地热情减缓。富力地产联席董事长张力的说法代表了不少开发商的心态:“企业买地速度会放慢,除非是很好、很便宜的地才买;同时减少开工面积,以销定产,控制好整个资金链的运作。”

    同时,政府为了给土地“库存”减压,土地供应也有所控制。魏成林透露,北京今年计划年度供应土地5700公顷,而去年这个数字是6100公顷左右。天津市区今年一季度推出的地块中,没有住宅用地。另一方面,政府一季度推出的土地中,出现大量流拍。中国指数研究院的报告称,全国主要城市一季度住宅地块底价成交成主流,土地溢价水平普遍低于10%,土地价格明显走低。

    研究人员认为,房地产界普遍认为楼市回暖也许只是暂时现象,大部分房地产公司在购买土地时显得犹豫不决,甚至停止购地,害怕资金被套牢;这使房地产市场真正回暖缺乏坚实基础。

    中国指数研究院常务副院长黄瑜预测,房地产市场到2010年才可能逐渐好转,巨量的土地“库存”导致当前土地市场不会持续活跃,“小阳春”并未真正刺激企业信心,其产生的“加速度”不会持久,采取防御性的保守措施,仍是大多数企业的主流。

    谁来为巨量土地“库存”买单

    国家统计局数据显示,前4个月房地产新开工面积同比下降15.6%。业内人士称,在开发商忙于消化“库存”、谨慎开工的影响下,未来住宅市场有可能出现结构性供不应求,一些符合市场需求的楼盘价格可能上扬。范剑平也表示担忧:随着楼市遇冷、房价下跌,高价巨量拿地的风险很快暴露出来,开发商面临更大考验,要为当初的冲动付出代价!根据近半年来的市场平均消化能力看,房地产市场“去库存化”是一个艰难漫长的过程,近期建筑钢材价格已经出现下跌。因此,这一轮中国经济周期最难消化的库存不是工业“库存”,而是房地产“库存”,其中积压在开发商手里消化不良的土地,可能比空置房的消化更难办。

    在土地市场上,各方为实现“去库存化”想尽办法,有的开发商通过新购低价土地平衡成本,有的开发商则期待政府部门提高容积率,一些地方政府推出“降低税费,分期、延期收费”等“土地新政”。

    然而,对“去库存化”信心不足仍是普遍心态。华远地产董事长任志强认为,眼前的巨大土地存量仍然没有一个消化的基础和条件,“当前土地存量中相当一部分是高价甚至天价,这些土地不可能在现有市场条件下消化掉。”

    面对“面粉贵过面包”局面,一些开发商认为同地方政府有直接关系。天津一家斥资数十亿元拿到土地的开发商表示,开发商利润有多大,政府利润就有多大。全国工商联房地产商会调研报告显示,9个有代表性城市的62个不同规模开发企业中,开发项目总费用支出,近一半是向政府支付的;项目开发成本中,土地成本占直接成本的比例最高达到58%。

    业内人士认为,应该对土地招拍挂制度纯粹以“价高者获得土地”的模式进行改革,对税收制度和土地配给制度进行改革,行业的发展才能回归理性和科学发展的轨道。

(《土地市场巨量"库存"调查:楼市距"地王时代"有多远》2009年05月24日 10:08:34  来源:新华网

  评论这张
 
阅读(151)| 评论(2)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017