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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

日志

 
 
关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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改革供地制度 发展公共住房——关于三三制房改方案的建议(一)  

2009-08-11 10:58:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    摘要:中国现行住房制度有三个错位:一是理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生;二是队伍错位,以开发商作为基本队伍(独生子)垄断经营,排斥政府的和非营利公益性的建房机构(包括合作建房)的住房保障职能,亲商不亲民;三是服务错位,制定政策服务于开发商的利益(父爱主义)和政府自身的利益,官商联手与民争利。公共住房制度缺位造成的公共利益输送给开发商,是住房制度的失误,是政府的失职,是民怨沸腾的根源。建议纠正住房全面市场化的错误倾向,确立住房是准公共产品的基本国策,尽快进行二次房改,建立健全以保障性住房、公共住房和商品住房为核心的三三制住房制度。改革目标是“建立三类住房制度、三种供地方式、三支队伍参与的低端有保障、中端买得起、高端有选择的多层次良性发展的住房供应体系”。三三制房改路线图的制度创新主要体现在建立公共住房制度上,其中改革供地制度是必要条件,发展四定两竞公共住房是最终目的。四定两竞公共住房,是非营利公益性建房机构和建筑开发商以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。

   关键词:三三制 住房制度 二次房改 四定两竞 公共住房

 

    我国楼市为什么乱象丛生,民怨沸腾?根本原因是住房制度不顺。现行住房制度有三个错位:一是理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生;二是队伍错位,以开发商作为基本队伍(独生子)垄断经营,排斥政府的和非营利公益性的建房机构(包括合作建房)的住房保障职能,亲商不亲民;三是服务错位,制定政策服务于开发商的利益(父爱主义)和政府自身的利益,官商联手与民争利。

    胡锦涛总书记提出“住有所居”。温家宝总理提出:“经济适用房大多数是面向中产阶级的”;“积极发展公共租赁住房”。党中央、国务院正在纠正住房全面市场化,确立住房是准公共产品的基本国策。我们强烈呼吁住房和城乡建设部在学习实践科学发展观中勇于改正错误,尽快进行二次房改,建立健全以保障性住房、公共住房和商品住房为核心的三三制住房制度。

    1 改革现行住房制度是全社会的共同呼声

    ——全国人民呼声强烈。高房价问题始终排在近几年“两会”期间热点问题的前列,八成以上居民认为目前房价依然过高。[i]

    ——高层看法空前一致。胡锦涛总书记提出“住有所居”。[ii]温家宝总理提出:“经济适用房大多数是面向中产阶级的”;[iii]“积极发展公共租赁住房”。[iv]党中央、国务院正在纠正住房全面市场化,确立住房是准公共产品的住房国策。住房和城乡建设部部长姜伟新公开坦承:“几乎所有家庭都难以承受高房价”。[v]北京、上海的领导也都提出了相同的看法。[vi]

    ——研究机构主流声音。九成经济学家认为全国平均房价水平过高或较高,希望政府加大保障性住房的投资力度。[vii]全国政协常委厉以宁教授称,现在房价高有三个原因:一是地价和税费占的比重比较大;第二,社会保障房的建设速度满足不了广大人民的需要,他们没有社会保障房可以买,就只好挤到市场上去购买商品房;第三,的确有一部分开发商利润很高。[viii]一份由10多位专家参与完成的《国家住房建设制度(2010-2050)(建议稿)》已报送住房和城乡建设部等相关主管部门,涉及建立城乡一体化住房保障体系、住宅土地使用权的流转与管理等内容。[ix]中国投资学会刘慧勇副会长等专家呼吁进行“二次房改”。[x]

    ——房地产界达成共识。全国工商联在2009年全国政协会上递交的《我国房价为何居高不下》的发言表明,房地产商会代表的开发商利益集团也终于承认房价居高不下及其危害,并提出了改革供地制度、降低地价和税费的要求。[xi]

    ——三控降房价是开发商中有识之士的强烈要求。全国政协委员、恒大地产董事局主席许家印先生在2009年两会期间对记者说,我建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润“三控措施”来降低房价。房地产企业在销售时,应该把利润空间控制在合理范围,国际惯例通常是不超过5%,国内很多企业的利润空间还是比较大的。[xii]

    ——相关部门和地方政府不能无动于衷。许家印先生的至理名言振聋发聩,希望各级政府制定住房政策的官员和开发商都应当听得进去,不要当作耳旁风,不屑一顾。如果说连开发商中的有识之士都愿意这样做,相关部门和地方政府却无动于衷,岂不是严重违背了“情为民所系,权为民所用,利为民所谋”的宗旨?还谈什么学习实践科学发展观?

    ——机不可失,时不我待。上至党和国家领导人、主管部门负责人,下至地方政府、开发商和人民群众,对于房价居高不下天怒人怨,对于现行住房制度的严重弊端达成了空前的共识,充分显示了改革现行住房制度的条件已经成熟,机不可失,时不我待。必须从住房制度层面根本改变地价、税费、开发商利润率和房价非理性上涨赖以生存的基础。

    ——贻误时机地产泡沫还会卷土重来。在现有住房制度框架内,地方政府和开发商仍然具有推高房价的强烈愿望和手段,待商品住房开工量急剧萎缩和经济有所好转之后,房价还会非理性上涨,地产泡沫还会卷土重来,形成恶性循环。有的城市在2009年3月住房成交量刚刚有所增加,开发商就提价就是证明。



[i] 载《搜狐新闻》2009年2月24日,来源《人民网》:《牛年买房,差市不差钱》

[ii] 胡锦涛:《高举中国特色社会主义伟大旗帜 为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗——

在中国共产党第十七次全国代表大会上的报告》

[iii] 《温家宝谈中国住房问题》2007年11月20日  来源:新华网

[iv] 温家宝:《政府工作报告——2009年3月5日国务院总理温家宝在第十一届全国人民代表大会第二次会议上》

[v] 《住房部部长姜伟新:几乎所有家庭都难承受高房价》,载2009年2月26日 新华网

[vi] 《北京:让百姓买到8000元以下中档房》中国产经新闻报2009-01-26;《上海市委书记俞正声谈住房:房价不能高不能再涨了》2009年1月18日   来源:新华网  

[vii] 《九成经济学家认为全国平均房价水平过高或较高》,载新华网2009年2月7日,来源:每日经济新闻

[viii] 《厉以宁坚称中国未陷入衰退 三原因导致高房价》,载焦点房地产网 2009年4月4日,来源:现代快报 王海燕 郑春平

[ix] 《国家拟第三次调整住房制度》,载搜房网 2009年4月7日  来源:东方早报

[x] 《住房体制存在3大缺陷 专家呼吁启动二次房改》焦点房地产网 house.focus.cn 2009年04月22日07:41 经济参考报

[xi]《地方政府被指成最大开发商 土地财政再遭炮轰》 焦点房地产网  2009年3月12日,来源:时代周报 纪旭

[xii] 《许家印:公司获微利即可 地产利润不要超过5% 》,焦点房地产网 2009年03月18日 来源:北京晨报 邢飞

(本文是“世界华人不动产学会2009年会”入选论文   作者:李明)


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