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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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改革供地制度 发展公共住房——关于三三制房改方案的建议(二)  

2009-08-11 11:07:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  2 三三制房改路线图和四定两竞公共住房改革

1)医改方案的启示:摒弃全面市场化,树立住房是准公共产品的执政理念

世上有低收入、中收入和高收入三种人,满足三种人的住房需求,必须有三种不同的住房制度。三种住房制度没有建立起来,其原因不是我国不够发达,而是现行住房制度不公平不合理。就是说,低收入家庭有了日趋完善的非市场化保障性住房制度,高收入家庭有了市场化的商品住房制度,中收入家庭需要的准市场化公共住房制度还没有形成,住房是准公共产品的原则在中产身上没有体现。准市场化的公共住房制度和非营利公益性合作建房机构缺位,把中产都推向商品住房市场,是造成这种状况的根本原因。面对这种严峻形势,仅仅依靠出台各种调整房价的政策无法从根本上解决问题。制度性缺失必须从制度创新入手,补上缺位的准市场化公共住房制度和非营利公益性合作建房机构,使本该由三个环节构成的整个住房制度链条不再脱节,建立起一个符合中国国情的民生住房制度。

2)建立三三制住房制度

一个好的住房制度应该同时满足低收入、中收入、高收入三类家庭的住房需求,这是二次房改的基本出发点。三三制住房制度的基本内容是:

第一,完善保障性住房制度,包括廉租住房制度、经济适用住房制度和经济租赁住房制度。以政府划拨方式供地,由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性合作建房机构和建筑开发商共同参与,户型建筑面积控制在60平方米以内,解决占城市总人口20%左右低收入家庭的住房问题。

第二,建立公共住房制度,包括公共租赁住房制度。以定地价的方式招标供地,由非营利公益性合作建房机构和建筑开发商共同参与,户型建筑面积控制在90平方米以内,向占城市总人口60%左右中收入家庭提供平价住房的制度。

第三,完善商品住房制度。仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型建筑面积和房价自主确定,满足占城市总人口20%左右高收入家庭的住房需求。

概括起来就是“三类住房制度,三种供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制房改路线图”, 改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。

三三制房改路线图的制度创新主要体现在建立公共住房制度上,其中改革供地制度是必要条件,发展四定两竞公共住房是最终目的。

3)改革供地制度,发展四定两竞公共住房的根据

定义:四定两竞公共住房,是非营利公益性建房机构和建筑开发商以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。

——公共住房制度缺位造成的公共利益输送给开发商,是住房制度的失误,是政府的失职,是民怨沸腾的根源。以北京市老八区为例,2006年招标供地陆续建成的商品住房在2007~20093月的销售均价达到了2万元左右,高出公共住房合理房价的1倍以上,销售利润率(毛利率)达到了100%,实际投资利润率达到几倍,房价的一半以上成为开发商的暴利。掏空了中等收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入,一户住房消灭一个中产阶级,房价收入比达到15~20倍,既不符合公理,也不符合社会公平正义。准市场化的公共住房制度缺位,把中等收入家庭推向商品住房市场,是造成房价居高不下的根本原因。根据是:

——2006年北京市地价是合理的。2006年北京市住宅用地成交32块,成交均价2 582/平方米,楼面均价2 589/平方米。其中老八区经营性土地每平方米楼面均价,东城区4 259元,西城区8 267元,崇文区3 691元,宣武区4 110元,朝阳区5 173元,海淀区5 042元,丰台区3967元,石景山区2 948元。[i]

——以2006年地价计算北京老八区公共住房均价低于万元。以丰台区为例,2006年丰台区经营性土地成交8块,共59.6万平方米,规划建筑面积95.34万平方米,楼面均价3 967/平方米。如果按照四定两竞公共住房改革的计算模式,建筑成本与管理成本设定为2 800/平方米,楼面地价3 967/平方米,税费14.2%约为1 190/平方米,开发商5%利润率为418/平方米,这8块土地假如全部建设公共住房销售均价应为8 375/平方米。即使按照年利润率5%30层高层住房3年建设周期计算,顶多再加836/平方米。实际全部由开发商开发的商品住房销售均价翻了一番。

4)四定两竞公共住房改革的具体建议

1)确定公共住房供地指标

地方政府要将每年的住房供地计划分为三个部分,一是保障性住房用地;二是将保障性住房供地之外的住房用地指标拿出60%左右作为公共住房用地,或预约登记,实行订单式供地开发;三是将其余的40%左右用于商品住房用地。

2)创新公共住房供地招标方式

以限价房的某些作法为参考,公共住房用地以招标底价为准,采取“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得” 的办法进行住房用地招标,简称“四定两竞”供地招标方式。

3)多层住房户型建筑面积控制在90平方米以内

小高层和高层住房户型建筑面积可以控制在100平方米以内。

4)动员社会力量参与公共住房建设

鼓励大企业、企业协会、社会团体、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和非盈利公益性合作建房机构,与开发商展开竞争,共同参与公共住房建设。

5)实行一户一宅的准入制度

公共住房只出售给在本市工作满两年且购买第一套自住房的无房户和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭,以实现社会公平,满足中收入家庭的住房需求。购买公共住房只实行一户一宅的准入制度,不实行退出制度,以简化手续和降低社会管理成本。购买公共住房满两年以后可以出售,也可以再购买商品住房。

6)公共住房与限价房的区别

公共住房和限价房的供应对象虽然都是中收入家庭,但是有很大的不同:

——供地指标不同。目前限价房的供地指标有限,而公共住房要求从制度上规定将保障性住房供地之外的住房用地指标拿出60%左右作为公共住房用地。

——供地招标方式不同。限价房采取招拍挂的方式招标,不定地价、建房标准、税费率和利润率,不确定性很大。公共住房采取四定两竞方式招标,保证了地价、建房标准、税费率、利润率和房价的公开透明和稳定性。

——参与开发的队伍不同。限价房的招标方式从制度上排斥了住宅合作社和非盈利公益性合作建房机构参与的可能性,形成了开发商业态的垄断经营。公共住房为住宅合作社和非盈利公益性合作建房机构积极参与开发建设创造了条件,希望形成与开发商的竞争态势,并以民主管理和公开透明的披露开发建设成本赢得购房人的信任。

——供应对象不同。限价房供应量有限,供应对象限制条件比较多,无法满足中收入家庭需要。公共住房面向包括新市民在内的本市工作满两年且购买第一套自住房的无房户和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭,无其他限制,满足了公共住房服务公众的基本要求。



[i] 北京市统计局信息咨询中心:《2006年全市房地产开发投资明显回落》,载《首都房地产》2007年第3


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