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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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改革供地制度 发展公共住房——关于三三制房改方案的建议(三)  

2009-08-11 11:09:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  3、以北京市为例的四定两竞公共住房改革定价模式分析

1)选取北京市的依据

——北京市政府明确表示不会为高价房托市。2009年北京市“两会”期间,市政府主要负责人在参加各团的分组审议时明确表示,政府不会为高价房托市,调整房地产业的结构才是破解房地产业问题的核心。最终,北京的房地产市场将形成高端、中端和保障型住房三个层次。

——6 000~8 000元的中档房屋将成为建设重点。北京市市长郭金龙表示,北京房地产市场一味偏重高端房不符合当前的市场需求。而北京市副市长陈刚更明确表示,北京最缺每平方米6 000~8 000元的中档房屋,中档住房将成为今年建设重点,以满足工薪阶层需求。未来北京中档住房的市场份额要占房地产市场的60%~70%

——强调政府降低土地出让金和开发商减利润。北京市委副书记王安顺提到房价问题时强调,应该想办法降低土地出让金,开发商再减少一点利润空间,让房价降下来,让老百姓买得起房子。

——限价房不停建。政府明确表示,北京限价房不停建,2009年继续建设650万平方米限价房。据了解,北京今年新建中档住房将以限价商品房的名义向市民出售,并将在未来几年内逐渐覆盖全市大部分有购买首套房需求的居民。北京市政府将通过减税让利等办法,将房价控制在每平方米8 000元之下。[i]

26 000~8 000元四定两竞公共住房定价模式分析

房价由建筑成本、管理成本、土地成本、各类税费和企业利润五部分组成。以售价6 000~8 000/平方米的普通高层住房为例,四定的内容是:

——定建设标准:建筑成本(含配套和绿化等)以2 300/平方米计,分别占房价的38.3~28.8%;管理成本以500/平方米计,分别占房价的8.3~6.3%。二者合计2 800/平方米,有调整余地。

——定地价:土地成本楼面价以2 050~3 660/平方米计,分别占房价的34.2~45.7%,楼面均价2 885/平方米,有调整余地。

——定税费率:各类税费以850~1 140/平方米计,分别占房价的14.2%(见全国工商联《我国房价为何居高不下》),有下调空间。

——定5%利润率:开发商利润分别为300~400/平方米。

四定后,经过竞房价、竞建设方案,综合打分高者得的招标,可以保证6 000 ~8 000/平方米房价公共住房的实现。



[i]《中国产经新闻报》电子版20090126

(本文为“世界华人不动产学会2009年会”入选论文  作者:李明)

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