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李明 的博客

《住宅立法研究》一书副主编 《住宅法草案建议稿》《住房保障法草案建议稿》撰稿人

 
 
 

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关于我

高级经济师,共产党员,退休公务员。研究方向:住房制度与住房立法,著作:《住宅立法研究》,法律出版社2008年出版,副主编。先后在《经济研究》等省以上报刊发表关于经济体制改革的论文20余篇,获辽宁省哲学社会科学优秀成果二等奖。1982年提出制定《住宅法》的建议,近年致力于二次房改和住宅法立法事业,与中国人民大学法学院和中国人民大学研究生会等单位分别发起举办了“物权法与住有所居——住宅立法论坛” 和“首都高校住宅保障博士生论坛”。撰写的《中华人民共和国住宅法草案建议稿》受到广泛关注。世界华人不动产学会会员。

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“二次房改”呼之欲出 深化房改是百姓的期望  

2009-11-12 10:19:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:青岛日报  作者:张则涛2009年11月11日08:55

2009年房价再涨,让更多的中等收入者望“房”兴叹。一线城市对房价之痛感受尤深,最具标志意义的事件之一——深圳9月份在豪宅旺销拉动下,全市新房成交均价突破2万元/平方米大关。面对高房价,8月份国内14位房地产界专家学者联名上书国土资源部及住房与城乡建设部,建议进行“二次房改”,以公共住房和公共租赁住房解决占60%的中等收入家庭的住房问题。

应时而生的“二次房改”一时成了中国楼市的焦点,分析数月间的舆情变换,原青岛市房产管理局局长、现任青岛市房地产业协会会长林民庆说,“二次房改”的呼声应当视为老百姓对政府解决住房问题的一种良好期望。

  六成人居住的“构想”

青岛市民余先生在一家外贸公司工作,明年要结婚,父母答应资助40万元买房。

“去年底眼看着房价要降,谁知一下子又涨上来了”,从去年底便考虑买房,但余先生一直在观望。回暖的楼市让他踏了“空”。

与此同时,余生先的外贸业务一直不见起色,收入不稳定,想想买房后的还贷压力,很头痛。近期,他和女朋友再次决心无论如何要买房。谁知,看看市北老城区和崂山的两个新盘,都要八千元以上,一套房子要七八十万元。

“原来这些地段每平方米也就六七千元,最高不过八千”,余先生说,不想让自己婚后太累,打算先租房结婚。

年初,正是余先生这样的刚性需求客户带动了楼市的回暖,如他这般手握40多万元首付款的年轻置业人群,实力已算不弱,但面对当前的房价还是犯了难。

如余先生这样中等收入群体的住房如何解决,“二次房改”建议者开出了“新药方”。据此次“二次房改”联名上书的发起人、住宅法专家李明向媒体阐述观点时说,住房应是准公共产品。一个好的住房制度,必须同时满足低收入、中等收入和高收入家庭即全体国民的住房需求。

李明建议,国家要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。针对中等收入家庭,实行“四定两竞公共住房”,所谓“四定两竞”是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中收入家庭。

  房改的再深化

之所以称为“二次房改”,倡议者是以1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文),停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化为第一次房改。

对此,原青岛房改办主任、现在青岛市房地产业协会工作的朱兆伦在接受记者采访时认为,这种提法有过于“吸引眼球”的成分。

回顾房改来龙去脉,朱兆伦说,房改的全称是住房制度改革,在上世纪80年代由邓小平提出,青岛正式启动房改应当是从1992年实行提租补贴开始,国内一些试点城市推行的还要早。从近20年来国务院发布的一系列房改指导性文件中的用词就能看出,开始是“实施方案”,之后是“深化”,到了1998年23号文件是“进一步深化”,是一个层层递进的过程。所谓“二次房改”,应当称作房改“再进一步深化”更恰当。

在“二次房改”建议书中提议以保障性住房制度满足低收入家庭的住房需求;公共住房制度(包括公共租赁住房制度)满足中等收入家庭住房需求;以商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求,并对应“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制”住房制度。

对此,朱兆伦认为,早在1998年23号文件中已提出,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

林民庆会长认为,现在热议的二次房改,只能说是1998年房改的延续,是完成1998年房改没有完成的任务,尤其是在保障性住房建设上近十年来没有足够的重视。

1998年之后很长一段时间,解决住房问题处在一元化状态,保障性住房建设数量不多,购房者被赶到了商品房市场。由于开始房价相对低,矛盾并不是特别突出;近年来,国家加强了廉租住房等保障性住房建设,解决住房最困难的人群,实施“两条腿”走路;参照23号文件及“二次房改”建议书,“三分天下”将是长期的趋势。

  保障的界限尚不清晰

林民庆会长认为,现在保障的归保障,市场的归市场已经是共识,但还有一个关键问题是保障的比重该是多少,国内尚没有定论。

相关资料显示,有关国家普遍把高收入者定为占居民总数的20%,低收入者有的国家等于或略高于20%,而新加坡则在8%左右,其余部分为中等收入者。

中国房地产研究会常务副会长包宗华近期撰文指出,划分三部分比重不难,难点在划分以后能不能做到应保尽保。我国廉租屋要达到8%的全覆盖,还要经过好几年的艰苦努力,要做到中等收入者住房供应的全覆盖,时间可能还要长一些。

  深化房改是百姓期望

房改激活了房地产市场,扩大了内需,改善了城镇居民居住条件,成绩有目共睹。以青岛为例,1998年我市人均住房使用面积13.42平方米,2008年末人均住房建筑面积26.8平方米。其间随着居住环境的改善,使统计口径也发生了改变,居住面积的提高显而易见。

从旧的住房分配制度的泥沼中走出来,房改对整个社会产生深远影响。林民庆说,房改首先解决的是住房福利分配的问题;房改改变了人们的意识,买房成为顺理成章的事;房改建立了公积金制度,给职工买房以资金支持;房改发展了房地产市场,形成了龙头产业。

推行住房分配货币化制度十余年来,已产生了新的问题。

林民庆认为,“二次房改”的呼声应当视为老百姓对政府解决住房问题的一种良好期望。

解决中等收入者住房问题任重道远。包宗华指出,解决中等收入者的住房问题是一个复杂的系统工程,中等收入者人数众多,而住房消费能力相对贫弱,从而增加了解决住房问题的难度。

2007年9月,“二套房贷”调控政策使楼市下行,到2008年底出台一系列促进房地产健康发展的政策,2009年房价大涨,中国房地摆脱不了忽上忽下的状态。正由于此,这也迫使各方从住房制度安排角度入手,寻找解决当前房地产症结的方法,无论是一直以来传言的物业税还是“二次房改”都是基于这样一种角度的思考与尝试。

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